Khan hiếm nguồn cung mới
Có lẽ câu chuyện được nhắc đến nhiều nhất trên thị trường bất động sản hiện nay chính là nguồn cung.
Thông kê của CBRE Việt Nam cho biết, có 4.423 căn hộ được chào bán trong quý 1/2019, giảm 46% so với quý trước và giảm 54% theo năm. Tình trạng khan hiếm sản phẩm loại hình biệt thự và nhà phố xây sẵn vẫn tiếp tục kéo dài. Tổng số căn chào bán trong quý đầu năm 2019 chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm ngoái.
Còn theo số liệu của Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhu cầu về nhà ở giá trong khoảng 1-1,5 tỷ đồng hiện đang chiếm tới khoảng 70%. Song, nguồn cung phân khúc này vốn đã hữu hạn nay lại càng khan hiếm, thậm chí, thị trường gần như không có sự xuất hiện của nguồn cung mới.
Thị trường bất động sản ngày càng khan hiếm sản phẩm có giá vừa túi tiền
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, quy mô dân số của TP.HCM hiện đã lên tới gần 13 triệu người. Trong đó, số dân nhập cư là gần 3 triệu người, chiếm khoảng 23% dân số, sinh viên vào khoảng 400.000 người và có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới mỗi năm. Như vậy, trong 10 năm tới, nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền trên địa bàn thành phố có thể đạt khoảng 1 triệu căn.
Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân tại TP lại đang rất thiếu. Thực trạng này dễ tiềm ẩn những yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội.
Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, nguồn cầu lớn trong khi cung lại khan hiếm, khiến thị trường tiềm ẩn những dấu hiệu bất ổn. Ông Hà cũng cho biết thêm, nguồn cung BĐS giảm mạnh trong quý đầu năm 2019, nhất là ở 2 TP lớn là Hà Nội và TP.HCM. Trong quý 1/2019, TP.HCM chỉ chứng kiến có 3.000 sản phẩm được tung ra thị trường, rất ít so với con số hơn 50.000 sản phẩm của các năm trước.
Thực tế này có thể sẽ tiềm ẩn những bất ổn cho thị trường như: sự tăng giá mạnh, phát sinh đầu cơ, đẩy giá lên cao, khiến thị trường bị lũng đoạn.
Đồng thời, ông Hà cũng khẳng định: “Trong thời gian tới, 2 TP lớn tiếp tục gặp khó khăn về nguồn cung. Thị trường BĐS để có nguồn cung mới cần phải chờ đợi thêm một thời gian nữa”. Nhưng khi được hỏi về thời gian cụ thể cho nguồn cung mới trở lại ổn định, ông Hà không đưa ra được câu trả lời chính xác, vì cho rằng, nguồn cung thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau.
Còn ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nguồn cung khan hiếm trên thị trường TP.HCM hiện nay chủ yếu rơi vào sản phẩm dành cho người có nhu cầu thực. Một khi nguồn cung khan hiếm thì cơ hội lựa chọn của người mua nhà cũng sẽ ít đi. Còn theo nguyên lý thị trường, cung ít - cầu nhiều, ắt giá cả sẽ tăng cao.
Ông Phúc phân tích: “Những năm gần đây, thị trường thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền 1-3 tỉ đồng/căn, với tình hình như hiện nay thì phân khúc này sẽ tiếp tục khan hiếm. Điều đó có nghĩa, người mua ở thực sẽ ngày càng khó sở hữu nhà đất. Đó là bất ổn cho thị trường vì mục tiêu cuối cùng của BĐS là giải quyết được bài toán an cư cho người dân”.
Sự khan hiếm nguồn hàng để bán cũng sẽ gây bất lợi cho phía doanh nghiệp, đó là làm gián đoạn hoạt động kinh doanh, trong khi, vẫn phải tốn chi phí để nuôi nhân viên. Điều này thực sự khó khăn đối với các doanh nghiệp nhỏ.
Tìm giải pháp cho sự khan hiếm nguồn cung
Các chuyên gia cùng doanh nghiệp BĐS đều cho rằng, chỉ khi có sự cân đối về cung - cầu thì thị trường mới có thể ổn định và giá cả cũng mới hợp lý được.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, bất cứ thị trường nào muốn phát triển ổn định đều cần phải đảm bảo sự cân đối trong cung - cầu.
Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc nhấn mạnh: "Bản chất của thị trường là cung - cầu phải tương đồng với nhau để tạo ra mức giá hợp lý. Khi cung nhiều, cầu ổn định, giá cả BĐS sẽ có xu hướng ổn định, thậm chí giảm giá, có lợi cho người tiêu dùng. Chẳng hạn, có 1.000 nhu cầu nhưng đến 100 doanh nghiệp đưa sản phẩm ra thị trường thì rõ ràng phải cạnh tranh nhau, phải giảm giá để bán, chứ không thể hét giá lên được."
Ông Hà cho biết thêm, các cơ quan ban ngành cũng đã nhận thấy được thực trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường BĐS và đang có các phương án điều chỉnh kịp thời để tránh gây bất ổn cho thị trường.
Sự khó khăn trong các thủ tục pháp lý được ông Phúc cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giảm nguồn cung mới trên thị trường hiện nay. Mà một khi cung không theo kịp cầu, chắc chắn thị trường sẽ khó có thể ổn định được. Đó là còn chưa kể đến việc tiềm ẩn tình trạng sốt cục bộ tại một số nơi, điều mà chính quyền TP không hề mong muốn.
Nút thắt cần tháo gỡ nhất trên thị trường BĐS TP.HCM hiện nay chính là 2 chữ nguồn cung
Từ thực trạng trên, ông Phúc đã “hiến kế” về giải pháp giúp ổn định nguồn cung thị trường BĐS như sau:
Đầu tiên, khi đưa ra chính sách hạn chế/tăng nguồn cung để tránh tình trạng phát triển ồ ạt, nhà nước cần phải nêu cụ thể là hạn chế/tăng đối với loại hình nào, đối với nhu cầu nào (ở thực hay đầu tư). Đồng thời, cần phải dựa vào nhu cầu thực của thị trường để đưa ra mức tăng/giảm phù hợp.
Ông Phúc nhấn mạnh: “Bản chất của việc gia tăng nguồn cung là cung cấp sản phẩm đó đúng nhu cầu ở thực chứ không phải cho nhu cầu đầu tư hay đầu cơ. Đã là hàng hóa thiết yếu thì phải ở thực, phù hợp với khả năng chi trả của số đông đại chúng. Mà nhu cầu ở thực chủ yếu rơi vào loại hình giá 1-3 tỉ đồng thì chính phân khúc này phải có nguồn cung ổn định. Nếu sử dụng tất cả các giải pháp để hạn chế nguồn cung này thì thị trường chắc chắc sẽ bất ổn.”
Tiếp theo, phải có quỹ đất thì mới tạo được nguồn cung. Đất và thủ tục pháp lý chính là cái khó nhất của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Một khi doanh nghiệp có tài chính, có ý tưởng thiết kế, xây dựng thì nhà nước phải có đất, hỗ trợ về thủ tục pháp lý, như vậy, mới mong tạo được sản phẩm mới cho thị trường.
Chẳng hạn như, thay vì để doanh nghiệp phải đi mua đất của dân, mỗi nơi một ít, thậm chí, còn tự nâng giá bán ồ ạt thì cơ quan chức năng có thể tập trung tìm ra giải pháp để tạo quỹ đất và pháp lý sạch tại 4 trục chính của TP (Đông, Tây, Nam, Bắc) để doanh nghiệp tham gia đấu giá, thực hiện dự án.
Một khi 4 khu đô thị lớn được tạo ra tại 4 trục của TP, tức là đang tạo ra sự giãn dân và chia sẻ bớt áp lực về đô thị hóa tại khu vực lõi trung tâm. Quỹ đất tại 4 trục TP trên thực tế vẫn còn rất lớn, vậy tại sao chúng ta không nghiên cứu giải pháp quy hoạch bài bản tại 4 trục này. Ví dụ, giai đoạn 1 sẽ thực hiện quy hoạch 1.000ha tại mỗi vị trí. Nhà nước có thể phát hành trái phiếu để huy động tiền, thực hiện đền bù giải tỏa bằng nguồn vốn ngân sách.
Lúc này, 4 trục sẽ có 4.000ha đất, chia nhỏ ra để các doanh nghiệp được tham gia, đấu thầu, đấu giá khu đất để xây dựng dự án. Ông Phúc hiến kế thêm: “Chẳng hạn, trong tổng thể đã quy hoạch, lô A cao 30 tầng, số lượng 1.000 căn, chỉ tiêu dân số đầy đủ, doanh nghiệp vô chỉ việc thiết kế, xây dựng, giấy phép được cấp đầy đủ. Nghĩa là nhà nước hỗ trợ quỹ đất lớn, đấu giá minh bạch.
Còn doanh nghiệp có đất sạch sẽ phát triển theo đúng định hướng, tạo ra quỹ nhà lớn, tức nguồn cung ổn định. Còn khi đã có quỹ nhà lớn thì người dân được hưởng lợi, có nhiều sự lựa chọn. Họ lo làm ăn, tích lũy tiền đi mua nhà. Giá cả không tăng đột biến vì khan cung, thị trường sẽ ổn định.”
Ông Phúc phân tích thêm, xây dựng kế hoạch phát triển dự án làm sao để ngay cả những người có thu nhập trung bình từ 10-20 triệu đồng/tháng cũng có thể mua được nhà. Đối với những người thu nhập 20 triệu/tháng, họ hoàn toàn có thể mua được nhà giá 500-600 triệu đồng. Do đó, thị trường cần phải có loại sản phẩm này để người mua lựa chọn.
Với những người có thu nhập 100 triệu/tháng, thị trường cần cung cấp nhà giá 10 tỉ đồng để họ mua. Với doanh nghiệp BĐS, cần phải đảm bảo lợi nhuận theo đúng biên độ. Chỉ như vậy, mới mong thị trường BĐS phát triển ổn định, lâu dài và người có nhu cầu ở thực sẽ có cơ hội được mua nhà ở, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo trong xã hội.
