Những ngôi nhà “ba chung” ở quận 12 (TP.HCM)
Bất chấp cảnh báo
Thời gian qua, tại các quận vùng ven TP.HCM xuất hiện nhiều trường hợp chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng Thừa phát lại. Việc này nhằm mua, bán những căn nhà "ba chung" (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà).
Mới đây, nhằm ngăn chặn tình trạng trên, UBND quận 12 (TPHCM) đã ra thông báo kêu gọi người dân cần cảnh giác trong việc mua bán đất hoặc nhà ở "3 chung" qua hình thức vi bằng công chứng thừa phát lại, giấy tay…
Theo UBND quận 12, thông qua hình thức này, các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua để thu gom đất xây nhà, rao bán bằng thừa phát lại để trục lợi. Với những căn nhà không có giấy chứng nhận được mua bán bằng giấy tay, các đối tượng này nhờ các văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng để tăng sự tin tưởng.
Qua ghi nhận, tình trạng mua bán nhà bằng giấy tay, lập vi bằng không chỉ diễn ra ở quận 12 mà còn xảy ra ở huyện Củ Chi, khu Vĩnh Lộc - huyện Bình Chánh, Bình Tân, Nhà Bè (TP.HCM).
Hầu hết những người mua nhà theo hình thức “ba chung” đều là các hộ dân lao động nghèo, nôn nóng có một "chốn an cư" nhưng lại eo hẹp tài chính nên nhắm mắt làm liều bất chấp những rủi ro. Ưu điểm của nhà ba chung là giá rẻ (chỉ bằng 1/2 hoặc 1/3 những căn có sổ riêng) dù nó nằm ở vị trí khá thuận tiện di chuyển vào các khu vực trung tâm. Trong khi đó, để mua một căn nhà có sổ riêng ở vị trí tốt thì giá lại quá cao và liên tục tăng lên theo từng tháng.
Anh Trần Văn Hoàn, một hộ dân đã mua nhà “ba chung” tại quận 12 (TP.HCM) cho biết: “Cảnh báo thì ngày nào chúng tôi cũng thấy, chuyện bình thường ai cũng biết. Nhưng cái vấn đề là nhu cầu nhà ở tăng cao, ai cũng muốn sở hữu một căn nhà ở thành phố để tiện mưu sinh nhưng họ không đủ tiền để mua nhà có giấy tờ đầy đủ. Để sở hữu căn nhà họ mơ ước nên đành chấp nhận như vậy”.
Bên cạnh những hộ dân hiểu rõ về tính rủi ro của việc mua nhà “ba chung” nhưng vẫn chấp nhận thì cũng không ít người mơ hồ về hình thức mua bán này. Thậm chí, dù đã nghe báo chí phản ánh nhiều lần thì họ vẫn tỏ ra “bàn quan” như không vì tin tưởng vào lời hứa hẹn của người chủ nhà đứng tên trên sổ đỏ.
Anh Trần Văn Hưng, một hộ dân sở hữu nhà “ba chung” tại quận 12 cho hay, trước đây căn nhà anh đang ở là do ông chủ nhà cho thuê với giá 5 triệu/tháng. Tuy nhiên, sau khi lấy vợ, anh Hưng đã mua lại căn nhà trên với giá 1,2 tỷ đồng, qua hình thức viết giấy tay và lập vi bằng. Theo anh Hưng, chủ nhà hứa hẹn sẽ để vợ chồng anh sở hữu lâu dài, nếu muốn bán lại sẽ được chủ nhà hỗ trợ tối đa về giấy tờ.
Nhiều rủi ro
Về tình trạng mua bán qua hình thức lập vi bằng, nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, vấn đề này phụ thuộc rất nhiều vào nhận thức của người dân. Để dẹp bỏ triệt để hình thức mua bán tiềm ẩn nhiều rủi ro này chỉ có thể cấm các văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng cho các chủ nhà khi giao dịch mua bán nhà chung sổ. Tuy nhiên, điều này gần như rất khó xảy ra khi người dân có nhiều cách lách luật. Thậm chí, họ có thể không cần yêu cầu văn phòng Thừa phát lại ghi nhận việc mua bán nhà “ba chung” mà chỉ ghi nhận đã trao đổi số tiền như trên.
Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở, nhà ở thương mại) phải được công chứng, chứng thực theo quy định. Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp luật khác.
Theo Điều 25 Nghị định 135/2013/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 18/10/2013 sửa đổi Nghị định 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại TP.HCM, Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh nơi đặt văn phòng Thừa phát lại.
Chẳng hạn các trường hợp xác nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; hiện trạng nhà trước khi cho thuê nhà hoặc mua; tình trạng nhà, đất bị lấn chiếm; xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật, tài sản trước khi ly hôn, thừa kế; xác nhận hàng giả bày bán tại cơ sở kinh doanh, thương mại…
Theo khoản 5 Điều 26 Nghị định 135/2013/NĐ-CP của Chính Phủ, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do văn phòng Thừa phát lại lập. Vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Nhằm hạn chế rủi ro cho người dân, mới đây, Sở Tư pháp TP.HCM đã có thông báo cảnh báo người dân không thực hiện giao dịch về nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng ghi nhận việc giao - nhận tiền giữa các bên.
Theo Sở Tư pháp TP.HCM, vi bằng do thừa phát lại lập ra chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Vi bằng do thừa phát lại tạo lập không chứng nhận hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất.
Sở Tư pháp TP.HCM nhắc nhở thừa phát lại trên địa bàn thành phố phải có trách nhiệm giải thích cho khách hàng hiểu rõ quy định pháp luật và giá trị pháp lý của vi bằng. Thừa phát lại không được cố tình lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao-nhận tiền; hoặc lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền.
Trong trường hợp thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi giao - nhận tiền giữa các bên thì vi bằng chỉ có giá trị chứng minh bên này có giao và bên kia có nhận một khoản tiền. Vi bằng này không xác nhận hay chứng nhận đối với giao dịch khác, cụ thể là việc chuyển nhượng tài sản.
